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楼市“供给侧”攻坚“需求侧”托底

2016-07-20 17:02    作者:临沂房产   来源:中国证券报  

正在召开的“两会”,明确了2016年国内生产总值增长目标为6.5%-7%。GDP增速目标首次以区间的形式出现,既顺应经济下行趋势,给政府在推进改革与转型中以更大空间和主动性;又顺应保障社会

  正在召开的“两会”,明确了2016年国内生产总值增长目标为6.5%-7%。GDP增速目标首次以区间的形式出现,既顺应经济下行趋势,给政府在推进改革与转型中以更大空间和主动性;又顺应保障社会就业、防范金融风险,需要经济稳定增长的客观现实。使政府在“稳增长”和“调结构”的协调上争取主动,有更大、更灵活的回旋余地。这中间,通过投资和消费,房地产连着“稳增长”,通过新型城镇化,房地产又连着我国最大内需和发展新动力,因此房地产受到更多重视。

从政府工作报告及同步发布的“十三五”规划纲要草案看,“十三五”期间,我国对于房地产的政策基调,就是“供给侧攻坚、需求侧托底”。房地产“供给侧”改革的重任,是遵循农业转移人口市民化的新型城镇化路径,让外来人口“扎根”城市。报告把房地产置于新型城镇化框架下,在讲房地产之前,报告首先指出,城镇化是现代化的必由之路,是我国最大的内需潜力和发展动能,并提出了今年市民化的两个重点,即建立健全“人地钱”挂钩的落户政策和提高居住证的含金量。

事实上,《城镇化发展规划纲要(2012-2020)》已实施数年。去年中央也明确,要在外来人口市民化的过程中“去库存”。但是,地方在农业转移人口落户上的积极性并不高,在“去库存”策略上,仍依赖财税信贷刺激下的短期利好,市民化和“去库存”仍旧是两张皮。此次“人地钱”挂钩的明确,不仅让落户政策具体化、可操作,而且在财政赤字扩大、专项债券的保障下,加上灵活的用地激励,地方积极性会提升,预计随后配套的用地政策、中央转移支付等将先后落地。

提高住房供应效率也是“供给侧”改革的内容。报告第一次提出,建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。一方面,这是适应农民工和新移民房价负担能力不足、以租为主的住房消费现状;另一方面也是高房价背景下,培育“先租后买”梯度消费、壮大租赁市场的需要。同时,大力发展钢结构和装配式建筑是改变过去经济增长导向下,以“钢筋混凝土”和高成本、高消耗为特征住房供应模式,向更低成本、更好质量、居住属性的新型建造方式转变。

此外,报告明确从今年5月1日开始,房地产全面实施“营改增”,18项行政事业性收费免征范围扩大到所有企业,企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。这是史无前例的房地产减税,一方面给盈利高的企业更大激励,有利于企业兼并重组和“强者恒强”,提高行业集中度;另一方面,以减税提高房企的利润和活力,激励企业增加新开工和拿地的积极性,稳定房地产开发投资,也腾出降价空间来“去库存”;最后,“营改增”和企业不动产增税抵扣利好专业化租赁,完善住房供应体系。

“供给侧”攻坚的力度确实很大,“需求侧”作用也很重要,但不搞“大水漫灌”式强刺激,“需求侧”更加强调针对性,更加尊重市场规律。相比2015年,在支持居民住房消费方面,更强调要完善税收信贷政策;棚改方面,相比2015年强调要提高棚改货币化安置的比例。这两个方面的表述,或意味着在未来楼市下滑超出预期时,将继续降成本和提杠杆,激励潜在需求释放,加快“去库存”进程。也就是说随时可能会从工具箱里拿出利器来。

制造业“去产能”、“去杠杆”不可阻挡,银行为保持利润水平,从制造业分流出来的贷款将会转向个人消费领域,即“加杠杆”从企业转向个人是大趋势。目前,三、四线城市贷款买房占比很低(40%),二线城市对房贷需求也很大,个人金融市场空间可观。居民“加杠杆”叠加转型期货币政策宽松,大类资产配置偏向楼市确定无疑,这是全球规律。同时,购房成本继续降低、杠杆继续提升,货币宽松力度会加大(今年M2增速目标提至13%),短期内“去库存”会有明显效果。

同时,“需求侧”和“供给侧”管理更加尊重市场规律,最明显的是,针对近期各界关注的一线城市楼市火爆,住建部部长陈政高提出了增加土地供应。事实上,近年来对于包括北上广深在内的特大城市,国家一直坚持“划定永久性开发边界”。但近年来人口流向表明,单纯“堵”解决不了问题,还加剧“城市病”。时隔37年后召开的城市工作会议上,国家提出了尊重和顺应城市发展规律,事实上是从供给侧的角度看待城市问题。与其堵不如疏,近期流传较广的一篇文章《人口密度极高的日本为什么有那么多独栋民居?》,事实上道出了人口多并非“城市病”的根源。因此,顺应人口流向规律,积极增加土地,解决特大城市居民的住房需求,发挥城市集聚效应、规模效应,将是未来特大城市房地产“供给侧”管理的主题之一。

2015年,上海常住人口近十几年来第一次减少,揭示了特大城市包括住房在内的公共产品、准公共产品供给紧缩,生活成本上升,倒逼人口逃离,威胁到了城市集聚效应,威胁到国家以城市群来推进城镇化的战略。因此,不管是上海重拾“90/70”的户型政策,还是深圳要填海造地55平方公里,并非地方主政者单方行动,而是贯彻国家“供给侧”改革精神,尊重城市发展规律的表征。同时,重点城市加大供应将增加投资、新开工的有效性,缓冲开发投资和新开工下滑,缓减因“保投资”不得不逆人口和资金流向规律,刺激三、四线城市的楼市。
 

临沂房产

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