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同套房两次估价差42万 中介将退还不正当收益

2013-05-29 15:48    作者:荆楚网   来源:荆楚网  

同一套二手别墅,同一套评估系统进行两次估价竟然相差42万元,中介方还从中收取了2.25万元“说不清道不明”的费用。

     同一套二手别墅,同一套评估系统进行两次估价竟然相差42万元,中介方还从中收取了2.25万元“说不清道不明”的费用。

  5月22日、23日,本报连续报道这起发生在黄陂区盘龙城一楼盘的二手房交易经过后,引起武汉市房管、地税部门的高度重视,并迅速成立调查专班调查此事。

  昨日,两部门向本报通报初步核查结果称,中介收取购房者2.25万元的行为属违规;出现两份评估结果源于黄陂区盘龙城办事处窗口工作人员操作程序失当。武汉市房管局 已 责 令 中 介方——武汉卓联地产置业顾问有限公司向房屋购买方全额退款。房管和地税部门表示,将及时完善二手房电脑评估系统的操作流程。

  事态进展

  中介全额退款 经纪人被取消从业资格

  4月2日和4月8日分别由电脑评估系统出具的评估结果价格相差42万元,而且中介在第一次评估出来后以做低评估价为由收取了购房人叶先生的2.25万元。因此,叶先生怀疑中介收取费用后,人为干预了评估价格。

  武汉市房管局有关负责人介绍,两次评估价格不同是因为第二次走了评估争议程序。中介人员利用购房人对此程序不熟的心理,以做低评估价为幌子,收取购房者2.25万元。本报报道见报后的5月23日,房管部门已经责令涉事的中介公司武汉卓联地产置业顾问公司退还了不当收取的2.25万元给叶先生,并将该公司记入不良信用档案。相关经纪人已被取消中介行业从业资格。

  记者在该中介公司提供的一份《关于楚天金报登载〈同一系统两次评估同套房差价达42万〉的情况说明及整改》中看到,中介公司查实该案例属于员工冒用公司名义,谋取私利,收取了不正当费用。对此,该中介公司向购房人叶先生道歉,全额退还收取的2.25万元,并停止了办理该交易的经纪人的职务及经纪活动,同时承认中介公司存在对经纪人管理不力的责任。

  购房人叶先生昨向记者证实,已于5月23日收到全额退款。

  原因释疑

  评估人员操作失当造成估价悬殊

  针对同一系统评出差价42万元的两份结果,武汉市房管局和地税局相关负责人昨向记者介绍,经专班核查,系统没有问题,同一系统同套房只能出一个价格。该个案价格差异另有原因。因叶先生4月2日对第一次电脑评估的220万元有争议,盘龙城交易窗口工作人员将此案件作争议处理。

  按规定,争议处理需要评估公司工作人员到房屋实地去进行人工评估。当天,木兰评估所的工作人员到了巢NEST小区,勘测后回来出具了178万元的书面评估报告。记者昨日也见到了这份编码为“木兰估字(2013)第105号”的报告单,报告单上注明了叶先生这套房子的产权状况、实物状况(细致到墙面砖和门窗材质)、区域概况等指标,该评估报告出具的日期是4月7日。

  如果按正确的流程,承担该评估的工作人员应该将这次“人评”的结果上报给房管、地税部门重新核定,确认后在电脑系统里对巢NEST的基准价进行调整,并将“人评”的报告提供给买卖双方,以证明争议操作流程已经正常走完。

  但该评估工作人员操作失当,自行作了简易处理,修改了电脑里的基准价,致使电脑系统第二次出具了178万元的价格,从而得出“同一个电脑系统、中介收费后就打出了不同价格”的事实结论。

  工作改进

  将修正完善机评争议处理流程

  2011年7月30日前,武汉二手房交易由人工评估,在少数中介机构的掺和下,很多买卖双方签订“阴阳合同”,以低价申报、评低房价缴税的现象时有发生。此后,江岸区试点运行二手房交易过户价格电脑评估。2012年5月31日,该系统在全市推行,不再进行人工评估。

  二手房过户时,电脑系统出具一个评估价,如果买卖双方申报的交易价格低于这个评估价且不认可评估价格时(例如本案中的叶先生),可向评估争议处理窗口申请二次评估。二次评估由有评估资质的第三方评估机构进行争议评估,出具“人评”的评估报告。

  对重新评估结果或处理意见仍有异议的,可提请武汉市房地产估价师协会专家委员会进行技术鉴定,专家委员会对申请鉴定的评估报告的估价依据、估价技术路线和估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。如果交易人对专家委员会最终确定的评估价格仍有异议,在依照税务机关确定的税额、期限申报缴纳税款或提供纳税担保后,可向上一级税务机关或人民政府申请行政复议。

  在上述争议处理过程中,若最终确定的价格高于或等于电脑评估价,由此产生的人评费用由争议申请人负担;反之,申请人不承担人评费用。

  房管、地税部门解释,这样的流程就是为了让评估价能更真实地反映市场价格,堵住人为操作漏洞。

  两部门表示,本案例中盘龙城交易窗口工作人员,违反了上述流程,没有将争议处理的“人评”评估报告提供给买卖双方,而是直接修改了电脑里的基准价。今后,将对评估系统的此类功能进行修正和完善,杜绝上述事件的发生。比如,会在提供给买卖双方的缴税通知单上注明双方申报的价格、电脑评估价和争议处理后的评估价,让买卖双方更加明晰评估价格的产生。

  据介绍,房管部门已经对涉及到的相关工作人员进行了处分。

  现有成效

  交易7万余笔 省下评估费过亿

  评估系统软件自动生成的“评估价”是否准确,最引人关注。

  武汉市房管局、地税局介绍,电脑评估系统设置了35项价格因素,更贴近市场价格,更加公平。

  据了解,电脑评估系统主要运用空间地理信息技术(GIS)等先进手段,依托房地产估价理论,引入特征价格模型,对各项价格影响因素进行全面、快速、精确的评定。该系统为全市每幢房屋确立了一个基准价。一套二手房过户评估时,电脑系统根据基准价格,结合该房屋的修正系数,自动计算出评估价。修正系数包括房屋所在的楼层、建筑结构、建筑年代、周边医院、学校、公园,乃至湖景水景等,在此基础上对基准价进行调整,最后得出该套房屋的评估价格,并与买卖双方提交的合同价进行对比,取其高者。

  据房管部门介绍,建设评估系统前,已对全市范围内的数百个小区进行全面摸底,按小区不同类型的房屋制定出了精确到幢的信息库,再经过楼层、周边配套等参数调整,自动生成“一房一价”,基本贴近市场价格。

  两部门介绍,这个价格并非一成不变的,系统对影响房价重要的因素进行每月调整。比如,地铁2号线通车后,就对沿线房屋的评估基准价进行了调整。

  据悉,从上线运行至本月23日,全市二手房住宅交易76637笔,系统评估总价455.97亿元,按以往最低3‰评估费用计算,为买卖双方节约评估费用1.37亿元。

  记者了解到,从2011年7月底至今,全市仅有41笔进行争议处理的评估案例。

  目前,非住宅(如商铺门面、办公楼等)交易仍需提供人工个案评估报告。据悉,非住宅评估系统(电脑评估)房管、地税部门也正在研发中,年内有望试点推出。

  延伸话题

  电脑会不会评出高价

  不少市民认为,此前二手房采取评估公司人工评估,会有适当的弹性。而电脑评估,参考了小区商品房备案价格等因素,会不会导致评估价格偏高?评估价格高了,后期税费也跟着涨。

  据房管、地税部门介绍,电脑评估价格对单套房来说,可能与人工评估存在差异,但从整体市场价格来说,更贴近市场价,不受人为干扰,更加科学。

  还有市民建议,这个评估系统能否公开,能否让买卖双方在过户前可以将房屋情况输入电脑,对评估价格有所了解?

  据相关部门介绍,按现行规定,真实交易申报是交易人应尽的义务。如果将系统评估情况公开,那可能会出现部分买卖双方原本成交价格较高,故意根据电脑系统评估价格,将自己的成交价格做低,达到避税等目的。采取电脑评估后,每套房子的价格,具体经手的工作人员都不了解,而是由工作人员输入相关指标后电脑自动出来评估价格,这样更加公平。

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