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商品房预售制将迎变局 调控步入深水区

2012-08-31 10:51    作者:张敏   来源:中国证券报  

山东将总结改善商品房预售管理办法,开展商品住房现房销售试点。分析人士认为,这意味着商品房预售制度将迎来变局,虽然目前只在有限范围内试点,影响也会有限,但如果未来形成趋势,

    山东将总结改善商品房预售管理办法,开展商品住房现房销售试点。分析人士认为,这意味着商品房预售制度将迎来变局,虽然目前只在有限范围内试点,影响也会有限,但如果未来形成趋势,无疑将对开发商资金链产生撼动。随着调控触及开发商“切身之痛”,各方博弈加剧,楼市调控步入深水区。

  这是自本月初“取消预售制”消息传出并造成市场震荡后,又一次传出与预售制度有关的消息。由于预售制度改变将直接影响开发商的资金链,其试点对楼市调控的意义尤为重大。
  商品房预售制度始于1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》,目的是降低企业资金门槛,促进房地产开发和销售。按照该法律规定,商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。2010年,住建部出台文件,对这一制度进行规范。
  作为当前房地产市场的一项基本制度,预售制对开发商的重要性究竟有多大?根据国家统计局数据,1-7月,房地产开发企业本年到位资金50832亿元,其中定金及预收款12750亿元,占比超过25%。这就不难理解,为什么在本月初传出预售制度调整的消息后,开发商几乎异口同声地表示反对。
  分析人士认为,在楼市调控持续深入,房企资金渠道缺乏的情况下,加强预售资金管理甚至微调预售制度仍然很有必要。进入8月以来,房地产市场成交量和交易金额持续保持高位,强化预售制度管理,不仅有助于销售环节的规范,同时也避免开发商挪用预售资金,侵害购房者利益。
  当前,全国绝大部分新建商品房以期房形式进行销售,在这种销售模式中,信息公开、明码标价、一房一价等较繁琐的预售要求,以及商品房项目较分散的布局,正使得预售制度面临监管难的困境。同时,若房地产市场形势不佳,在期房销售中,处于弱势一方的购房者则要承担巨大风险。
  同时,与预售制度伴生的期房销售模式,已成为投资客青睐的投资渠道。由于期房销售价格相对不高、投资收益较高,不少投机投资性购房者通过期房交易来获取利益。相比之下,现房的市场价值较稳定,价格波动较小。因此,鼓励现房销售无疑是有益尝试。
  事实上,山东试点并未从根本上“撼动”预售制度,对市场和房企资金面的影响不大。但启动这一试点,具有积极意义。
  住房城乡建设部有关负责人日前表示,正密切监测房地产市场的变化,会同和配合有关部门,研究进一步强化市场调控的政策措施。而预售制的调整,与其他多项长效手段的酝酿,将是实现本轮房地产调控目标,促进房地产业持续健康发展的重要一步。无疑,试点迈出的只是一小步,却是深化楼市调控的一大步。
   实习记者 张敏zgx
 
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