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2014年房地产市场拉开软着陆序幕 泡沫十分明显

2014-04-03 11:47    作者:姚美雄   来源:经济参考报  

●美元逐步走强将使“热钱”流出,加上中国自身的流动性不能再多发,流动性趋紧将成为一种常态,这将对房地产价格带来很大冲击。

    2014年房地产市场拉开软着陆序幕

  □姚美雄

  ●美元逐步走强将使“热钱”流出,加上中国自身的流动性不能再多发,流动性趋紧将成为一种常态,这将对房地产价格带来很大冲击。

  ●2022年至2025年4年间,每年将净减1100万人以上,到2030年将比2010年减少1.04亿人、下降幅度达32%,青年人口的大幅减少,对房地产需求将会大大缩小。

  ●十八届三中全会开启全方位的改革,将有效释放市场化、服务业化、城镇化和创新的潜力。在全球化背景下,国外某些学者唱衰中国不是认识不足就是别有用心。

  随着中国改革转型发展开启新篇章、人口结构的转变及美联储宽松货币政策的退出,多年来一路高歌猛进的中国房地产市场有望迎来拐点,房地产市场软着陆将在2014年拉开序幕。

  当前房地产泡沫十分明显

  房地产泡沫是指由房地产价格长期快速上涨导致的房地产市场交易价格远超其实际价值的现象。笔者认为,中国的房地产市场存在较严重的泡沫,“宁炒一座楼、不开一家厂”现象盛行,大量资金脱离了其他实体经济流入房地产市场,引发了房价异常上涨,幅度明显超出了经济的实际增长水平,也大大超出了百姓的支付能力。

  根据IM F测算,中国一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦,世界十大最贵的房地产城市,有6个在中国内地。然而,中国的人均收入尚不及发达国家平均水平的七分之一,且生态环境与发达国家相差甚远。

  某种程度上,房地产已经绑架了中国经济,房地产只是服务业一个子行业,然而,2013年,房地产完成固定资产投资占全国固定资产投资总额的四分之一,占服务业投资总额比重近一半;全国财政收入超过三成、地方财政收入50%以上来自房地产;全国信贷资金近三成及影子银行资金四分之三流向房地产。房地产业不仅成为支柱产业,而且在不少地方实质上已是主导产业,房地产已经到了大而不能倒的地步,资源错配十分严重。

  房地产泡沫存在几大危害

  首先,抑制消费和内需。在欧美等外部市场需求萎缩呈现中长期趋势及国内产能严重过剩情况下,传统的出口导向、投资拉动已难以持续,急需尽快转到内需为主、消费拉动发展轨道上。但是高房价增加了居民的生活成本,挤压了消费空间,影响了消费扩张和升级。

  当前中国居民消费率只有36%左右,远低于美国70%以上的水平,不仅大大低于发达国家水平,也比同等收入国家水平低了很多。产生这种状况原因是多方面的,但高房价是一个重要因素。

  其次,造成实体经济空洞化。当前制造业年平均利润只有8%左右,而房地产利润至少在20%以上。房地产的暴利,使得房地产具有巨大的“虹吸效应”,将社会资本、土地、劳动力等主要生产要素都吸引到房地产行业里,造成房地产“一枝独秀”,加剧了经济结构失衡。

  过去十多年中国房地产的持续繁荣,不仅使房地产价格快速向全球最高峰靠拢,也使几乎所有的国有企业和大型私营企业甚至不少高科技企业也参与到房地产开发中来。不少非房地产企业积极参与房地产,弱化了主业的发展,于产业和企业而言,也妨碍了对技术的研发与改进、品牌的建设和投入,导致主业荒废、竞争力下降。过去十多年中国的经济增长居世界之最,G D P总量已位居全球第二,但在此期间并没有产生出世界级的技术品牌,这与房地产的膨胀有着很大关系。

  再次,阻碍城镇化进程。城镇化是现代化的重要标志之一,也是扩大内需的重大潜力所在。目前中国城镇化率达53.7%,实际城镇户籍人口只有35%,与发达国家80%水平相差甚远,也大大低于同等收入水平国家。新型城镇化的着力点在于实现人的城镇化,在于农民工转变成市民、农民变市民。高房价阻碍了城镇化的提速,即使解决了城乡分割的户籍制度,面对高房价,城里人都要老少两代甚至三代合力才能凑齐首付,更何况积蓄甚少的农民,农民工不仅买不起房也租不起房,很难转变成市民,这将导致新型城镇化战略目标存在难以实现的风险。

  最后,孕育金融危机风险。银行资本既是房地产投资过热的制造者,又是风险的最终承受者。大量资金沉淀在房地产,一旦房地产泡沫破灭,房价、地价大幅度下降,银行将承担极大风险。

  实现房地产市场软着陆正当时

  进入2014年后,深化改革将全面展开,房地产泡沫赖以存在的制度条件和货币基础已经发生动摇,支撑高房价的动力正在逐渐减弱。

  经过三十多年艰辛努力,中国G D P年均增长9.5%,G D P总量已位居全球第二,人均G D P达6000多美元,迈进了中等收入国家行列。目前,已告别了高增长阶段,进入了6%~8%的中速增长周期,继续采取赶超战略,既无必要,资源环境也难以承载。十八届三中全会在完善政绩考核指标体系方面做出了部署,“唯G D P至上”将成为历史。

  土地财政也不可持续,一方面城市土地出让有竭尽之时,另一方面土地财政是典型的与民争利行为,也危及国家粮食安全。土地财政所得就是百姓所失,农地与非农用地巨大的差价严重侵害了失地农民利益。此外,高地价推高了高房价,最终买单者还是普通民众。

  随着要素市场化改革的推进,利率将市场化,存款利率将大幅度上涨,意味着贷款利率提高,开发商和购房者的成本就会大大增加,房地产需求也会大大萎缩。

  当前,美国已开始逆转量化宽松政策,意味着过去多年的外汇猛进趋势要逆转了。自从上世纪70年代布雷顿森林体系解体以来,美国交替利用弱势美元周期与强势美元周期,进行全球财富再分配。利用弱势美元周期打造全球金融市场泡沫,尤其是以中国为代表的新兴市场资产泡沫,再利用强势美元挤泡沫。次贷危机爆发后,美国通过量化宽松政策转嫁危机,同时,大力调整经济结构,积极推动再工业化,强化高科技发展,当前美国经济已基本实现再平衡,经济呈现实质性复苏,目前到了结束史上最长的弱势美元周期,利用强势美元周期挤泡沫剪羊毛的时候了。美元逐步走强将使“热钱”流出,加上中国自身的流动性不能再多发,流动性趋紧将成为一种常态,这将对房地产价格带来很大冲击。

  青年是购房的主力,上世纪80年代末第三次人口出生高峰带来的婚配高峰将在2014年~2015年产生拐点,90年代初出生人口在2100万人到1800万人之间、而1995年之后年出生人口下降到1300万人到1600万人之间,这比最高峰的1990年出生的2800万人减少了许多。其中20岁~34岁的青年,2021年将比上年减少840万人,2022年至2025年4年间,每年将净减1100万人以上,到2030年将比2010年减少1.04亿人、下降幅度达32%,总量只有2.21亿人,人口结构的巨变将给劳动力供给、消费需求、社会创新及房地产格局带来重大影响。尽管城镇化的推进,会对房地产有较强的需求,但这主要是保障性住房的需求,总的来说,青年人口的大幅减少,对房地产需求将会大大缩小。

  因而,当前是中国实现房地产市场软着陆的极佳时机。去房地产化,实现房地产市场软着陆,短期会在某种程度上影响G D P增长,但是,担心因去房地产化而造成中国经济出现硬着陆则是多余的。

  因为,目前中国存在市场化程度低、服务业发展滞后、城镇化水平低下及创新能力不足的发展瓶颈。上述四大领域不仅与发达国家差距较大,而且在市场化、服务业发展、城镇化方面也与同等收入水平的国家存在较大差距。这些既是差距也是潜力所在。今后,中国在市场化、服务业化、城镇化及创新能力等方面上具有较大提升空间,将有效推动中国发展。十八届三中全会开启全方位的改革,将有效释放市场化、服务业化、城镇化和创新的潜力。在全球化背景下,国外某些学者唱衰中国不是认识不足就是别有用心。

  由于人口结构的严重失调,未来劳动力供应量将急剧下降,造成中国在现代化进程中,过早丧失了劳动力比较优势,届时既无发达国家的技术优势和资本优势,又无发展中国家的低成本劳动力优势。在全面小康社会建成之后,中国将面临着经济大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱及难以实现现代化的三重风险。历史留给我们的时间已经不多了,如果不能有效把握现在到2020年这段人口红利末梢期的战略机遇期,攻坚克难、加快改革,及时进行转型发展,摆脱对房地产的依赖,对社会资源要素进行全面再调整再布局,释放各种发展潜力,大幅度提高全要素生产率,确保社会经济持续健康发展。而是继续沉溺于土地神话,投鼠忌器,将耽误时机、丧失机遇,届时房地产泡沫破灭,经济不仅存在硬着陆风险,这将断送中国发展的大好局面。

  大力发展服务业解决泡沫破灭后就业

  提高对房地产市场实现软着陆重要性和紧迫性的认识。房地产泡沫持续膨胀,不仅是重要的经济问题,也是重大的民生问题,更是重大的社会问题和政治问题。衣食住行是百姓的基本需求,安居才能乐业,乐业才能筑梦兴邦。中国人多地少,房子只能是居住品、普通消费品,而不能是投资品更不能是投机品,偏离这一方向,必然要付出沉重代价。

  因此,党和政府应把促进实现房地产市场软着陆尽快摆上重要议事日程及时进行研究部署,果断决策,强化房地产的民生属性,使房地产由暴利回归到正常,确保国民经济持续健康发展。

  加快建立健全符合转型发展的政绩考核机制,纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向。依靠制度来约束地方政府官员的短期行为,约束一些地方政府幻想通过刺激房地产片面发展来获得更多的财政收入和拉动经济增长。

  去房地产化,实现房地产市场软着陆,会短期影响G D P增长,产生较大规模失业人员和减少地方财政收入。显然,在不少行业存在严重产能过剩的情况下,靠制造业较快发展来吸纳因消除房地产泡沫而产生的下岗人员,并填补经济增长空间是行不通的。而服务业众多领域劳动力却供不应求,发展严重滞后,无论是服务业增加值占G D P比重还是服务业从业人员占整个从业人员比重,中国均大大低于发达国家,也比同等收入水平国家低了很多。此外,服务业具有知识密集、技术含量高、能源资源消耗低、环境污染少的特点,是吸纳就业的天然“蓄水池”。

  因而,只要深化改革,引导好投资方向,加快服务业发展,就能有效吸纳因化解房地产泡沫而下岗的人员,并保持经济的平稳增长。

  (作者为福建省统计局普查中心副主任)

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